結論からいいますと持家は中古住宅を買いましょう。
中古で心配なのは修繕費ですが修繕費を足しても中古のほうがメリットがあります。
住宅ローンを返済中払えなくなった場合新築ですと多額の借金が残ってしまいます。
中古の場合は大部分が土地代なので途中払えなくなって売却しても借金額が少額で済みます。
住宅ローン破たんをした場合を想定して購入してください。
毎年2％は、住宅ローン破たんをしています。
50人に１人が破たんする計算です。
決して他人事ではありません。
マイホームには魔物が棲んでいます！
それは購入者の見栄と欲望です。
これに取りつかれると計算がくるってしまいます。
次に
中古住宅を探す場合あらかじめ、どういう物件がほしいのか明確にしましょう。
何丁目あたりの平屋で築年数は25年以上経過していて、
土地の坪数は70坪以上などこのように条件をだします。
そして不動産屋に相談してください。
希望の物件があった場合不動産屋さんから連絡が来ます。
自分で探す場合は、ネットと情報誌から探します。
買いたいと思える物件がありましたら、早急に物件を見に行きましょう。
中古物件探しで重要なことは、物件の立地です。
家よりも土地に価値があるのかをよく見てください。
家は将来立て直せますが土地は移動できません。
土地がよければあとは建物です。
内覧をしてリフォーム箇所をチェックして検討します。
築30年以上のボロ物件の場合土地の値段だけで購入できる物件があります。
リフォームされた物件を買うのではなく、
リフォームされてない物件を購入しましょう。
リフォームされている物件ですと割高になります。
気に入った物件がみつかりましたら周辺のご近所さんの観察も忘れずにしましょう。
それとハザードマップで災害危険度もチェックします。
ボロ物件を購入して最初にするのは住めるようにリフォームします。
最初は屋根からリフォームです。
天井に雨漏りのあとなどありましたら屋根の葺き替えです。
そのあとに内装のリフォームです。
最初からリノベーションをするのではなく
最低限のリフォームをして住み始めましょう。
住んでみるとあとからリフォームしたい個所がでてきます。
大規模リフォームは住宅ローンが完済してからしましょう。
自分で出来るところはDIYでします。
とにかく借金額を減らす努力をしましょう。
マイホームローンは借金です。借り入れ金額にプラス利息まで払います。
マイホームローンで固定金利と変動金利がありますが
リスク回避のため固定金利を選びます。
それと定率法と定額法がありますがどちらも長所短所がありますので
自身に合った方法を選んでください。
茶太郎は定額法でした。
定額法のメリットは、
期間そのままで支払い金額のみ減額する繰り上げ返済ができるところです。
定率法では、期間短縮のみしかできません。
定率法のメリットは、最初は高い支払ですが徐々に下がってきます。
それと
トータルの支払いが定額法より安く済みます。
ローンの支払ですがボーナス払いはしないことです。
会社も利益が少なければボーナスカットします。
毎月の返済額を予定金額よりも2万円位下げてその分期間を延ばしましょう。
差額の2万円を貯金しておいて貯まったら、
期間そのままで毎月の支払金額を減らす繰り上げ返済をします。
（繰り上げ返済の手続きは窓口ですと手数料がとられるのでネットでします。）
差額の2万円と繰り上げ返済で減額された分を毎月貯金しておいて貯まったら
また期間そのままで毎月の返済額を減額する繰り上げ返済をします。
このやり方を繰り返して
最後は期間短縮型の繰り上げ返済をしてローンを完済します。
ローン完済後にすること
銀行に行って抵当権の書類をもらい
お住まいの法務局で抵当権抹消の手続きをしてください。
ローンが完了しても銀行は抵当権抹消の手続きはしてくれません。
自分でする場合は、法務局の職員に相談しながら進めてください。
司法書士さんに頼んでもやってくれます。
重要ポイント
・築25年以上のリフォームされてない物件
・立地のいい物件
・最低限のリフォームで住む
・余裕のある返済計画
重要ポイントを忘れずに夢のマイホームを手に入れましょう。
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